La NIIF 16 cambió de forma sustancial el tratamiento de los arrendamientos para el arrendatario. Antes existía la distinción entre arrendamiento operativo (que iba a gasto) y financiero (que iba al balance). Esa distinción desapareció para el arrendatario.
El modelo actual
Con carácter general, el arrendatario reconoce en su balance:
- Un activo por derecho de uso, que representa su derecho a usar el bien durante el plazo del contrato.
- Un pasivo por arrendamiento, que representa su obligación de pagar las cuotas.
Y en el estado de resultados, en lugar de un gasto único por alquiler, aparecen dos conceptos:
- Depreciación del activo por derecho de uso.
- Gasto financiero por el descuento del pasivo.
Cómo se mide
El pasivo
Es el valor presente de los pagos futuros del arrendamiento, descontados a la tasa implícita del contrato o, si no puede determinarse, a la tasa incremental de endeudamiento del arrendatario.
En la práctica peruana casi siempre se usa la tasa incremental: lo que le costaría a la empresa pedir prestado para comprar un activo similar, en plazo y moneda equivalentes. Determinarla con sustento es una de las partes más discutidas de la implementación.
El activo
Se mide inicialmente al importe del pasivo, más los pagos anticipados, más los costos directos iniciales, más la estimación de costos de desmantelamiento, menos los incentivos recibidos del arrendador.
Después se deprecia, normalmente en línea recta, durante el menor entre el plazo del arrendamiento y la vida útil del activo.
Las dos excepciones
La norma permite no aplicar el modelo y reconocer el gasto de forma lineal en dos casos:
- Arrendamientos de corto plazo: 12 meses o menos, sin opción de compra.
- Arrendamientos de activos de bajo valor: equipos pequeños, mobiliario menor, laptops.
Son exenciones prácticas y la mayoría de empresas medianas las usan para todo lo que puede acogerse.
El plazo del arrendamiento: el juicio más delicado
El plazo incluye el periodo no cancelable, más los periodos cubiertos por opciones de prórroga si es razonablemente cierto que se van a ejercer, y los cubiertos por opciones de terminación si es razonablemente cierto que no se van a ejercer.
Ese juicio cambia mucho las cifras. Un alquiler de local con contrato de 3 años y opción de renovar por 3 más puede registrarse como 3 o como 6 años, y el activo y el pasivo se duplican.
La evaluación depende de factores como el costo de mudarse, las mejoras hechas en el local, la importancia de la ubicación para el negocio y si el precio de la prórroga es favorable.
El efecto en los indicadores financieros
Esto es lo que hay que anticipar antes de implementar, porque afecta a los covenants con los bancos:
| Indicador | Efecto |
|---|---|
| Activos totales | Aumentan |
| Pasivos totales | Aumentan |
| Ratio de endeudamiento | Empeora |
| EBITDA | Mejora (el alquiler sale de los gastos operativos) |
| Utilidad en los primeros años | Suele ser menor |
| Flujo de efectivo de operación | Mejora (parte del pago pasa a financiación) |
El punto sobre el EBITDA merece atención: mejora sin que la empresa haya mejorado. Y el endeudamiento empeora sin que la empresa se haya endeudado más. Si la empresa tiene covenants bancarios definidos sobre esos indicadores, conviene conversar con el banco antes de la implementación.
La utilidad se adelanta
Bajo el modelo anterior, el gasto por alquiler era constante cada año. Ahora, la suma de depreciación más gasto financiero es mayor en los primeros años y menor en los últimos, porque el componente financiero decrece a medida que se amortiza el pasivo.
El total a lo largo del contrato es el mismo, pero la distribución por año cambia.
Qué contratos hay que revisar
Un contrato contiene un arrendamiento si transmite el derecho a controlar el uso de un activo identificado durante un periodo, a cambio de una contraprestación. Conviene revisar:
- Alquileres de locales, oficinas y almacenes.
- Alquiler de vehículos y flotas.
- Leasing de maquinaria y equipos.
- Contratos de servicios que incluyen el uso exclusivo de un activo identificado.
Este último caso suele pasar inadvertido: algunos contratos que se llaman «de servicio» contienen en realidad un arrendamiento.
Y el tratamiento tributario
El registro contable bajo NIIF 16 y el tratamiento tributario del arrendamiento siguen lógicas distintas. La diferencia se concilia en la declaración jurada anual y genera impuesto diferido.
Si desea orientación sobre el caso de su empresa, nuestro equipo de implementación de NIIF puede ayudarle.
